关于物业服务企业收入无法稳定增速的情况说明

今年以来，区域性爆发的新冠疫情给经济、社会和人们的日常生活带来了诸多影响。物业管理行业作为重要的民生服务行业，扛起大旗，在各行各业备受冲击和影响的情况下，全力抗疫守护社区平安。在疫情管控下，物业管理行业的重要性更加凸显，疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理，成为防控体系中的重要一环，同时物业服务企业承受着难以消化的人力成本和物价上涨的因素所带来的压力。

一、物业管理费收缴难、收缴率低

不交、少交、迟交物业管理费在物业管理行业中司空见惯，长期以来，收费难已经成为困扰物业管理企业发展的老大难问题。收费难、收缴率低成为物业管理企业经营难的主要原因，已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。收费难的原因很多，也很复杂，物业管理企业、业主、开发企业等相关各方都有一定的责任。一是物业企业方面，部分物业管理企业业务水平差、服务质量低、服务意识弱，难以满足业主和市场需求。由于行业进入门槛低，物业管理企业服务质量长期在低水平徘徊，难以满足业主和市场需求，业主对物业服务的不满，很容易就在物业费问题上反映出来。同时部分物业管理企业对欠费行为一味纵容，进一步助长了欠费行为，在劝告、协商无效的情况下，最终通过法律途径是解决欠费问题的有效措施，但是部分物业管理企业担心恶化双方关系，对今后更加不利，不到被逼无奈一般不会诉诸法律途径，这种一味纵容的行为在一定程度上也助长了欠费行为。二是业主方面，部分业主对物业管理的作用认识不足，被动消费行为比较普遍。长期以来，部分业主对物业管理作用的认识仅限于安全、清洁、有序、设备设施正常运转等能够“看得见、摸得着”的方面，物业管理在降低物业的折旧率、房产保值升值等方面的作用被忽视了，甚至部分业主认为除了安全、设备设施正常运转以外，其他的也没必要。对物业管理作用认识的不足和低估，造成被动性的消费行为，缴费的积极性也就很难体现出来，加深了对物业管理企业的误解。三是开发商方面，遗留问题处理不当。例如，开发企业遗留下来的临水、临电、房屋质量差、配套设施不完善等问题，本该由开发企业承担的问题，开发企业没有尽到相应的责任，而是推脱给物业企业。房屋交付之后，业主也很容易把这些矛盾、责任转移归责于物业管理企业。

二、可供物业服务企业选择降低运营成本的办法少

收到的物业费和企业日常开销不成正比是直接导致物业服务企业收入不能大幅增长的原因。物业管理是劳动密集型行业，人力成本、服务成本在逐年增加，企业压力不断增大，而减低人力成本可能会造成人员流失，服务质量下降。

三、业主对人居环境和公共区域卫生安全的需求，快速拉高物业服务企业的管理服务成本

业主对住宅小区的人居环境、公共卫生安全和外来人员管控等方面，对物业服务企业提出超出现有合同约定和服务费水平的要求，业主期望值得上涨现象，往往通过业主对现企业的服务不满意的投诉来体现，企业为了化解投诉，在不能提高物业费的情况下，只能加大管理服务的成本投入，才能保持和提高业主的满意度。传统的物业管理模式，无法精准定位客户的需求，满足业主多元化需求，智慧物业的发展，直接导致物业服务企业运营成本上涨。